关于解决不动产登记历史遗留请示5篇关于解决不动产登记历史遗留请示 不动产登记历史遗留问题分类及解决方 法 摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记下面是小编为大家整理的关于解决不动产登记历史遗留请示5篇,供大家参考。
篇一：关于解决不动产登记历史遗留请示
不动产登记历史遗留问题分类及解决方法
摘要：不动产作为城乡居民、企事业单位的一项重要资产，日益受到社会各方的关注。不动产因登记而产生法律效力。经登记后的不动产可以用于抵押融资、办理营业执照等各项重要用途，部分地区将不动产作为学区房直接与子女的教育挂钩，其登记状况确实牵动着群众的心。目前，各地的不动产登记机构正努力提高登记的工作效率，力争为所在城市取得良好的经济效益与社会效益。然而，因各种历史原因，部分不动产未能进行登记，在不动产权证所起的作用越来越重要的今天，广大的不动产权利人对取得因历史遗留问题而未登记建筑的不动产权证的愿望越来越强烈。国家与地方各级政府均十分重视不动产登记历史遗留问题，自然资源部2021年1号文即为《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》，不动产登记历史遗留问题已成为社会普遍关注的焦点与热点。
关键词：不动产登记；历史遗留问题；分类；解决方法
1历史遗留问题影响不动产登记办理的背景
改革开放后，中国实行了分权登记制度，分管各类房地产部门。部门职责的重叠必然导致许多问题，如土地登记和建筑物及其他地上建筑物的登记范围和权利主体不一致。有鉴于此，国家开始探索不动产与不动产相结合的统一不动产登记制度。从2007年《中华人民共和国物权法》明确规定“国家实行房地产统一登记制度”，到2014年国务院颁布《房地产登记暂行条例》，再到2016年，各地实现了从分散登记到统一登记的综合运行。在这个过程中，相关法律法规不断完善，公众的产权意识不断提高，但历史遗留的各种问题也比较集中，影响了房地产产权证的办理。由于社会的高度关注，形成了一定的舆论压力，地方房地产登记机构和工作人员承担了更大的社会压力和责任。历史遗留下来的问题是复杂多样的，但其原因有一些共同点。因此，分析影响不动产登记处理的历史遗留问
题产生的原因，并在此基础上采取有针对性的措施，对解决上述历史遗留问题具有重要意义。
2不动产登记历史遗留问题分类
2.1缺少建设资料问题
1缺少建设用地批准文件。一些企事业单位、大专院校、部队与老旧住宅小区，特别是一些个人自建的住房，由于建设年代久远，权利人办理权证的意识薄弱，未办理原建设用地批准或难以查找相关文件。2缺少规划许可资料，包括建设工程规划许可证、建设工程规划核实合格书。许多历史遗留项目未办理建设工程规划许可证，或虽办理过规划许可却未作规划核实。3缺少房屋建筑工程竣工验收备案表。许多历史遗留问题项目，竣工备案资料缺失或未进行竣工备案。
2.2未能履行合同问题
1工程突破用地条件问题。在历史遗留问题项目中，大部分的问题是在建设过程中突破了用地条件。项目建设完成到达不动产登记阶段后，在项目最后一次申请登记时，权籍调查部门需作改变用地条件调查，调查项目的建设结果是否突破了土地出让合同与规划许可的限制。一般需核算项目的容积率、房屋的规划用途、项目房屋的销售比例等是否符合出让合同的约定。2开发公司未交清土地出让金问题。在历史遗留问题项目中，部分项目未交清土地出让金。登记部门在权籍调查过程中，发现部分项目存在土地出让金未交或未交清的情况。这些项目一般存在规划变更而未及时补办土地手续的问题，且其中大部分项目是经济适用房项目，事关社会民生问题。
3历史遗留问题影响不动产登记办理的成因
3.1缺乏必要的建设工程建设或审批手续。
房地产登记作为建筑工程领域的最后一个环节，由于项目建设过程中缺乏规划许可程序，无法直接办理房地产登记，或者建设项目不符合竣工验收要求，未办理竣工验收备案手续，导致首次登记缺乏规划、竣工验收等合法材料的。这种情况是无法证实的。客观原因是建设项目建设不规范，缺乏立项、规划、竣工验
收、消防等法定审批程序，房地产登记所需的法定材料不齐全，影响房地产产权证的办理。
3.2权利主体不清问题的解决方法
权利主体不清问题主要表现在房改房这方面。一般房改房的产权属于单位，应由职工所在单位申请办理房改联系单，经房改办审批后，直接办理房改房过户转移登记。若权利人原所在单位发生改制，则需查询改制企业的资产处置清册，查询标的房产是否纳入改制资产。若是由改制后的单位负责房改事宜，则可由原单位的上级主管部门负责。单位的重组与注销也可参照办理。
4解决不动产登记历史遗留问题的工作感受
4.1形成组织保障机制
不动产登记是工程建设的最后环节，若前期建设程序未依法履行，登记将成为矛盾最终聚集的关键一环。不动产登记历史遗留问题涉及的职能部门较多，不仅涉及自然资源部门的规划、土地利用与登记部门，还涉及房产、建设、文保、水务、园林、城管等相关部门，若要加快不动产登记历史遗留问题的解决，需要成立市级层面的工作问题协调小组。
4.2确定权利承继部门并完善出让手续。
涉及企业重组的，应当首先查明申请房地产登记的房屋是否计入重组资产。未纳入重组资产的，原批准重组部门或原重组前的上级主管部门应当在纳税后，明确未纳入重组资产的房屋产权归属和房屋产权的继承部门，明确权利继承部门可以申请房地产产权证；已纳入重组资产、房改用地未变更的，重组企业应当尽快向自然资源部门申请办理涉及土地重组的土地使用手续。需要办理土地出让手续的，应当办理土地出让手续，缴纳土地出让金，改制企业应当申请办理房地产产权证。
4.3树立以人民为中心的服务理念
不动产登记历史遗留问题复杂，登记时提供的材料与现有审核规定不尽相同。《不动产登记暂行条例》第二十九条规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，不动产登记机构应承担赔偿责任。不动产价值巨大，登记人员有较大的压力。登记部门工作人员要树立以人民为中心的服务理念，强化担当意识，既不能失位，也不可越位，要严格按照法定程序办事，保护好人民群众的重要财产。
4.4多措并举，解决登记要素不统一问题。
鉴于单独登记造成的特殊问题，如果两份证书的权利人不一致，如果双方都能到场并合作处理，则可以直接登记。房产证办理时间较长，土地证未及时办理，且找不到原土地使用权人的，可以通过公告予以公告。如果没有异议，可以直接处理；如果申请不是出于相同目的，则可以根据两份文件进行注册，或者如果申请不是出于相同目的进行的。
4.5以历史眼光对待历史问题
不动产统一登记是新生事物，历史遗留问题是在一定历史条件下形成的，不能使用现在的标准去要求过去形成的事物。因此，建议设置一些时间节点来处理相关的历史问题，如1990年(实施《中华人民共和国城市规划法》)、1992年(实施《南京市人民政府关于加强国有土地使用权出让工作的通知》)等。在法律法规出台时间之前与之后的工程应采取不同的方法加以处理。
5结论
全面理清历史问题与不动产登记的关系，并在此基础上提出有针对性的解决方案，有利于人们充分认识不动产登记的本质，更全面、客观地了解不动产登记工作。此外，它还为群众和登记机构在处理类似历史遗留问题和要求不动产登记时提供了解决方案。随着法律法规的不断完善，全社会要牢固树立法律意识，规范工程建设。政府各职能部门要加强监督，避免历史遗留的新问题，最大限度地保护人民群众的利益。同时，人民群众自身也要加强房地产产权意识，在取得房屋之前，要核实相关房屋是否存在违法或其他限制，避免签订房屋交易合同后因各种限制无法办理房地产产权证的情况。取得房屋后，符合办理房屋产权证条件的，应当及时办理房地产产权证，从源头上解决问题。
参考文献
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篇二：关于解决不动产登记历史遗留请示
关于妥善解决我市城区房屋不动产登记有关历史遗留问题的意见为妥善解决我市城区部分房屋不动产登记历史遗留问题，规范市城区土地出让价款的征收工作，保护不动产权利人合法权益，维护社会和谐稳定，根据《物权法》、《土地管理法》、《城市房地产管理法》以及《不动产登记条例》等法律法规规定，经市政府第7次常务会议审议通过，现就房屋不动产登记及规范土地出让价款征收有关问题提出如下意见：一、处理范围（一）201X年7月1日前，市城区国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证的商品房。（二）201X年7月1日前，行政机关或国有企事业单位通过市场出售的国有土地上已颁发房产证但未颁发土地证的公房。上述房屋不包括个人自建私房和小产权房以及法律法规规定不予登记的房屋。二、处理原则（一）坚持尊重历史、实事求是、民生优先的原则。充分考虑历史、现状和政策法规逐步完善的实际，结合我市发展稳定大局，优先保护广大群众的不动产权益，分类制定解决方案，客观公正地处理不动产登记中的历史遗留问题。（二）坚持群众办证与开发单位补缴税费相分离、违法必究的原则。合理区分房地产开发单位与购房人责任，规范土地出让价款征收，积极稳妥解决房屋所有权人办证问题，按照相关法律法规依法督促开发单位补办用地手续、补缴土地出让价款等税费，对违规行为依法查处。
（三）坚持合理合规、确保实效的原则。树立一切以群众利益为重的工作理念，对人民群众合理合法的诉求，简化办证程序和要件，针对不同情况，分类处置，确保工作取得实效。三、处理方法（一）已办理房产证，但无土地权属来源的商品房。1．对1992年6月23日前开发的商品房，现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。2．对1992年6月23日后开发的商品房，且开发单位依然存在可履行补办用地手续义务的，限期申请补办土地出让手续。同时市国土资源部门为房屋所有权人办理出让土地使用权登记。3．对1992年6月23日后开发，因开发单位破产、改制、失联等原因无法履行补办用地手续义务的商品房，确定现房屋所有权人为土地使用权人，并视同批准了现房屋所有权人划拨用地手续，由市国土资源部门组织权属调查，经公告无异议后，按实际用地范围和土地用途为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。上述商品房项目中，补办土地出让手续时，对没有项目规划条件的，由市规划部门据实对项目进行规划认定。（二）划拨土地上已办理房产证未办土地证的商品房和上市出售公房。对商品房项目历史上办理了划拨用地手续的，市国土资源部门根据划拨用地批准文件为现房屋所有权人办理划拨土地使用权不动产登记。
（三）已办理房产证，但未按土地出让合同约定缴纳土地出让价款的商品房。对已签订土地出让合同，但未按约定足额缴纳土地出让价款的：开发主体存在的，由市国土资源部门依法向开发单位进行追缴，同时为房屋所有权人办理出让土地使用权不动产登记。按上述处理方法办理划拨土地使用权不动产登记，但房屋产所有权人申请要求办理出让土地使用权不动产登记的，或房屋今后发生转让的，按本意见规定征收土地出让价款后，再办理出让土地使用权不动产登记。四、土地出让价款征收（一）按划拨土地登记的拆迁还建住房、历史遗留问题商品住房和行政机关、企事业单位出售的公有住房以及符合划拨供地目录的其他住房转让，导致住宅划拨土地使用权转让的，土地出让价款按住房成交价格1%执行。房屋成交价格按税务部门计征契税价格确定。（二）除情形（一）之外，市城区其他的划拨土地使用权转让，按照土地市场价格（土地权利人申请办理划拨土地使用权转让手续时的土地市场价）的50%征收土地出让价款。（三）根据土地出让合同约定，企业改制时，土地已享受优惠政策的出让土地使用权，转让时，应补缴差额土地出让价款。差额土地出让价款﹦土地市场价×（划拨土地使用权转让应征收土地出让价款比例-改制土地出让合同约定的已缴纳土地出让价款比例）。土地市场价指土地权利人申请补缴差额土地出让价款时的土地市场价。上述土地出让价款征收工作，由市国土资源部门负责。对限期不缴纳土地出让价款的单位，应通过行政、司法等途径及时进行追缴。
五、申报主体（一）开发单位存在的房地产开发项目，由开发单位负责组织资料进行申报。开发单位重组、改制的，由其继承或改制后企业组织资料进行申报。（二）开发单位因破产、注销、失联等原因导致没有申报主体的，可由房屋所在地的区人民政府组织街办申报，也可由区政府指定小区业主委员会或业主代表组织资料进行申报。（三）行政机关或企事业单位出售的公房，由原产权单位或其主管部门负责组织资料进行申报。具体申报程序、要件等由市国土资源部门另行制定。六、责任追究（一）在处理不动产登记历史遗留问题中发现开发单位有违法行为的，属于国土部门查处的，国土部门依法查处；属于其它部门查处的，由国土部门移交相关部门依法予以查处。在解决不动产登记历史遗留问题工作中，相关部门及其工作人员徇私舞弊、滥用职权、玩忽职守，将依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）因开发单位不配合，或者逾期不缴纳欠缴的土地出让金、相关税费和罚款等各种原因，导致历史遗留问题不能解决的，市国土资源部门记录该单位及法人代表、出资人、高管的不良信用信息，依法依规纳入“失信人黑名单”，并将信息推送至市公共信用平台，同时函告市信用办。（三）对被纳入“失信人黑名单”的单位，市公共资源交易局取消该单位报名参加我市所有项目投标资格；市国土资源局对该单位新建项目暂停办理用地手
续；市规划部门对该单位新建项目暂停办理规划许可；市建设部门暂停办理该单位新建项目建设手续；市房产部门依法限制该单位开发经营行为。（四）开发建设单位属于行政事业单位或者国有企业，不配合解决历史遗留房屋不动产登记的，由市政府对该单位及其负责人依照有关规定予以问责。七、保障措施（一）成立领导小组。成立市城区房屋不动产登记历史遗留问题处理工作领导小组，分管国土资源工作的副市长任组长，分管国土资源工作的副秘书长、市国土资源局局长任副组长，市建委、市财政局、市国土资源局、市规划局、市政府法制办、市房产局和各城区（开发区）政府（管委会）分管负责人为成员。领导小组办公室设在市国土资源局，市国土资源局分管负责人任办公室主任。对实施过程中遇到的重大问题及本《意见》未尽事宜，由领导小组按“一事一议”原则研究决定。（二）优化服务。市国土资源部门和房产部门要加大不动产登记政策宣传，设立房产交易、不动产登记“绿色通道”，规范程序，简化手续，提高效率，积极做好服务。市国土资源部门和房产部门要制定本《意见》出台后办证业务激增应对预案，确保登记工作有序、方便、快捷。市规划、建设等部门要按照各自职能职责，依法履职，优化服务，合理制定内部工作流程，确保工作有序衔接。（三）加强部门协同和经费保障。市政府法制办要对遗留问题的处置和司法诉讼及时提供法律帮助和指导；市财政部门对有关问题处理中需要进行司法诉讼的，要将诉讼费纳入财政预算并及时拨付。
篇三：关于解决不动产登记历史遗留请示
关于不动产登记有关历史遗留问题的处理意见（试行）为加快处理当前不动产登记中存在的历史遗留问题，切实规范我区不动产登记行为，保护权利人合法权益，按照依法依规、尊重历史、面对现实、为民利民的原则，结合我区实际情况，现就不动产登记工作中遇到的普遍性问题提出如下处理意见。
一、关于有土地权属来源，没有建设工程符合规划材料以及房屋已经竣工材料的房屋首次登记问题
（一）凡1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行之前已在城镇国有建设用地上建好房屋的，根据现行规划管理职责，由区城乡规划办公室或镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为办理房屋首次登记符合工程规划的依据。
（二）水东地区，凡在2014年10月前已建好的单位建设项目和2015年3月前已建好的个人自建房，以《建设工程规划许可证》正副本代替房屋竣工验收的材料作为首次登记的依据。对于其他各镇在2015年10月13日规划事权下放前，没有房屋竣工材料申请首次登记的，由各镇政府（街道办）相关部门出具意见，作为房屋已经竣工验收的依据。
二、有土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证，但房屋加层超建问题
超建部分先由区城乡规划办公室出具办理意见，对超建部分进行定性定量，然后根据属地原则，由属地镇政府（街道办）、区城市综合执法局进行处理，再由区自然资源局对符合建设工程许可部分进行登记；超建部分用阴影标示，不予登记。
三、房屋基底超出用地红线的问题（一）自建房基底超土地使用证宗地红线的，分别按以下方式处理：1.有土地使用证和房产证，但房产证基底超出土地使用证宗地红线，且房屋基底面积比土地宗地面积大的，可沿用原土地使用证和房产证办理各类不动产登记。房屋拆旧建新，新建的房屋不能超出土地宗地红线，否则不予办理不动产登记，由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。2.有土地使用证和房产证，但由于自然资源部门与规划部门的坐标系不统一，导致房屋基底不完全在宗地红线范围内，房屋基底面积与国有土地使用证的面积一致，属整体平移的。以“不改变原发证面积”为原则，区城乡规划办公室按现状出具规划意见，对建设用地按现状进行规划调整。然后由区自然资源局对土地界址进行公告，经公告无异议，给予办理更正登记。3.有土地使用证，没有房产证，房屋超出宗地红线的，超出部分在行业规定的误差范围内的，可以给予登记。否则，不予办理不动产登记，并由区自然资源局对非法占用土地行为进行查处。
（二）房地产开发企业有合法的开发建设手续（包括土地证书、施工许可证、建设用地规划许可证、建设工程许可证、竣工验收合格证），但在开发过程中存在房屋超用地红线的。先由区自然资源局对非法占用土地行为进行立案查处。区规划办公室核实是否超容积率，对不超容积率的，区自然资源局委托有资质的评估机构对多占部分土地进行评估，按规定补办出让手续后予以办理不动产登记。若超出批准容积率的，需按规定补交增容费，补签土地出让手续后予以办理不动产登记。
四、房屋实际面积超出房产证登记面积的问题（一）由于图形不规则或原房产证上图形是手工绘制，导致原房产证面积与房屋实际面积不一致的，且没有扩建、改建的，由区自然资源局重新进行权籍调查，按现状给予办理不动产登记。（二）2016年6月29日我区实行不动产统一登记前，原房产证没有对楼梯屋和顶层凉棚进行登记的，可继续沿用原房产证的进行不动产登记，楼梯屋和凉棚用阴影标示。我区实施不动产登记后，未经批准擅自建楼梯屋和凉棚，当事人持土地权属来源、建设工程规划许可证、竣工验收合格证申请房屋首次登记的，参照本意见第二条执行。（三）阳台改封台问题。凡将开敞阳台改封闭阳台，未改动房间（或客厅）与阳台之间隔墙的，沿用原房产证办
理不动产登记。如改动墙体的，不予登记。（四）如属房改房、集资房等保障性住房实际面积超出
房产证登记面积的，可继续沿用原房产证的图形和面积进行不动产登记。
（五）自建房建夹层问题。原房产证没登记夹层部分，但如建设工程许可证包含该部分的，予以更正登记；如建设工程规划许可证不包含该部分的，则按本意见第二条处理后办理不动产登记。
五、房改房、集资房等保障性住房办理转移登记有关问题
先由小区所属单位出具土地来源证明及同意申请人自行交易的意见，然后按规定办理转移登记。如该单位已破产或注销的，则由其（原）上级管理部门出具意见。如没有上级主管部门，属区属国有企业的，由茂名市电白区国有企业改革和遗留问题处置工作领导小组办公室出具意见；属省、市级国有企业的，由省、市国资部门出具意见，属事业单位和集体企业的，由其原上级主管部门出具意见。办理登记时，以幢基底落图、落宗，直接将土地登记在申请人名下。
六、有房产证，没有土地权属来源问题（一）1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施前，已建成房屋且已领取房产证书的自建房，申请人提供土地权属来源依据（如协议、政府颁发的土地房屋所有权
证或契约等有效依据），区自然资源局根据土地权属来源依相关政策、法律法规确定土地所有权性质，经公告无异议的，按房屋幢基底面积办理不动产登记。
（二）如属完成开发建设住宅小区的，原则按划拨土地办理。可先由开发企业或建设单位提供土地来源证明，然后由区自然资源局对住宅小区界址进行公告，经公告无异议的，给予办理登记。房屋交易时，需按房屋交易价的3%补交土地出让金。
(三)如属协助人民法院执行过户的房屋，有房产证，没有权属来源的。可根据《关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》的精神，先由区城乡规划办公室出具意见明确土地用途，权利人补办出让手续，然后按幢基底落图、落宗，给予办理不动产转移登记。
七、土地证和房屋所有权证权利人不一致的登记问题（一）如属房屋多次转移，而土地未同步办转移手续的，按《茂名市人民政府关于不动产统一登记有关问题的处理意见（试行）》（茂府规【2018】7号）办理。（二）房屋未转移，土地证和房产证的权利人为亲属关系的。需将土地和房屋互相转移，缴交相关税费，办理产权共有的房地一体登记后，才能办理其他类型不动产登记。（三）利用个人土地进行开发，建成后将房屋分割转移，
篇四：关于解决不动产登记历史遗留请示
关于我市不动产登记历史遗留问题的调研报告处理不动产登记历史遗留关于我市不动产登记历史遗留问题的成因及解决思
路
不动产
登记历史遗留问题，广义上可理解为不动产统一登记制度实施
前，已建成并投入使用的不动产，存在既没有定性为违章建筑
或依法处理，又没有合法建设审批手续，权利人无法申请不动
产登记的问题;狭义上则可理解为房产证和土地证两证合一过
程中出现的各种无法正常统一登记的问题。
为提高不动产登记质量和效率，维护群众合法权益，化解
社会矛盾，优化营商环境，更好妥善处理房屋和土地分散登记
历史遗留问题，进一步推进全市不动产登记改革高质量发展，
本人就不动产登记历史遗留问题开展了调研分析，现将调研情
况汇报如下：
一、我市产权登记发证基本情况我市主城区现有房屋
11.7万栋，已登记产权8.1万栋，登记面积9430万平方米。
实施不动产统一登记前，产权登记分别由国土部门办理土
地产权，房管部门办理房屋产权。共办理土地产权10.2万
本、房屋所有权证50.17万本。20__年8月全市实施不动产统
一登记改革，产权登记由分散登记变为统一登记，全市累计共发放不动产权证书12.3万本、证明13.6万份。
二、历史遗留问题形成原因分析历史遗留问题涉及范围广阔，且有着复杂的形成原因，其中主要包括政府因素主导、政策法规执行不到位、建设单位未履行职责、权利人意识淡薄等四个方面。
政府因素主导。政府为了当地经济发展，在招商引资、旧城区改造等方面出台一些特殊政策，如对一些税费进行不同程度减免，在审批手续上进行流程简化等，都是历史遗留问题的形成重要原因。例如允许“先上车后买票”，导致楼盘存在手续不完善、欠缴税费等问题，这也是很多地方产生历史遗留问题最重要的原因。
政策法规执行不到位。1982年后，有关房屋和土地开发建设及登记方面相关法律法规才相继出台。后续，又多次经过修正和完善。由于此前法律法规政策缺失，加上后续经过了一个完善规范的过程，在对政策理解和执行力不同的情况下，职能部门管理不到位、宣传不够，导致一些不动产建设项目在审批监管不到位的情况下出售并使用，成为历史遗留问题的另一重要成因。
建设单位未履行职责。开发建设单位未按程序办理相关审批手续，项目不申请竣工验收，未办理不动产首次登记，建设
项目未竣工之前企业被注销或开发商已走、死、逃、亡等，也
是产生不动产登记历史遗留问题的重要原因之一。
权利人意识淡薄。不同历史时期，不动产产权人对各项法
律法规制度了解程度和维权意识不尽相同，特别是很多权利人
只注重房屋所有权登记，忽视土地使用权登记。不动产统一登
记后，因无法提供合法土地权属信息，以至无法办理不动产登
记。
通过实地调查、信访统计、登记机构反馈、网络舆情反映
等多种方式综合统计，目前全市共收集存在不动产登记历史遗
留问题，矛盾突出的楼盘项目就有30个（见附件）。通过对
这30个问题楼盘项目存在问题的成因分析，主要存在以下10
种原因。
１、用地手续不全;２、欠缴税费;３、擅
自改变土地用途；
４、没有规划手续或规违反审批内容;５、没有办理竣工
验收；
６、开发企业被注销或开发商已走、死、逃、亡，开发主
体消失;７、因原来房产、土地分别登记，导致信息不一致;
８、项目跨宗地建设或界址不清;９、政府安置房、棚改房、
经济适用房、集资房都成立了很多的办公室，各自政策不一样
导致相关手续不完善;１０、开发商的土地使用权被抵押或被
司法查封等。
在30个楼盘项目中，没有办理竣工验收的有东方嘉园等
21个，欠缴税费的有凯旋城等11个，开发企业跑、走、躲或
开发主体消失的有香缇半岛等4个，同时涉及多种情况未能办
证的有文化小区等15个。
三、我市解决历史遗留问题所做的主要工作１、20__年
10月，市政府成立了由市长任组长的市房地产登记遗留问题
协调领导小组，各市直职能部门、各区政府相应成立了专门机
构，负责房地产登记遗留问题处理工作。
２、20__年，为解决“有房证无地证、出让金标准不一”
等遗留问题，市政府出台《关于妥善处理当前不动产登记中有
关问题的通知》（政办法[20__]29号）文件。
３、20__年4月将住建的交易、信息、测绘划入市不动产
中心，进一步整合交易登记职能职责，加速了推进房地产登记
遗留问题处理效率。
4、20__年至今年，市房地产登记遗留问题协调领导小
组，对20__年前形成的各类遗留问题逐个研究处理，先后出
台会议纪要9个，帮助解决了
东城雅苑等13个群众反
映强烈的项目登记办证问题。
５、20__年8月，进一步加强了遗留问题项目处理排查，
重新核理增加遗留问题项目14个，共计30个楼盘项目列入历
史遗留问题清单，力争在20__年年底之前逐步解决。
四、下步解决思路１、加强组织保障，建立历史遗留问题处理机制。政府要高度重视历史遗留问题处理，应建立专门的工作领导机构，做好组织保障;同时，成立由多部门组成的政策研究小组，为历史遗留问题处理提供法律和政策方面的支撑。
２、科学合理认证，正确界定历史遗留问题范围。对是否属于历史遗留问题进行科学合理认证，一定要严格区分其与违法用地、违章建筑的区别。同时，摸清历史遗留问题产生的根源，调查清楚不动产权籍信息，分析产生问题的历史背景，不同时期产生的问题区别对待解决，划清历史遗留问题的界定范围。
3、对违法用地、违章建筑尽快启动司法程序，能够依法追缴税费的，依法追缴，能够补办审批手续的，依法补办。由于开发商自身原因或政府职能部门监管原因造成项目手续不完善的，其中能够依法处理的，必须依法处理后办理登记。确因追缴主体缺失或其他原因无法追缴的，由政府专题研究通过处理办法。
４、认真制定《处理30个楼盘历史遗留问题实施方案》根据各个楼盘项目存在问题的原因，对30个楼盘历史遗留问题责任进行分解，明晰部门责任，明确时间节点。仅涉及个别
部门、问题简单的项目，由市房地产登记遗留问题协调领导小组办公室直接交由相关部门办理；
篇五：关于解决不动产登记历史遗留请示
不动产登记历史遗留问题处理的思考与实践——以泉州市为例
摘要：为充分发挥不动产登记保护权益、保障交易、便民利民作用，打通不动产统一登记制度实施的“最后一公里”，确保化解不动产登记引发的矛盾落到实处、取得成效，国土资源部先后下发了《关于全面排查不动产登记“中梗阻”问题的通知》、《压缩不动产登记时间实施方案》等文件，对解决历史遗留问题原则和提高办事效率进行了明确和要求。同时，各地“本着尊重历史、面对现实、信守政府承诺、维护群众合法权益”的原则，将登记发证与处理历史遗留问题分开处理，在解决历史遗留问题方面做一些探索和实践。本文就不动产统一登记中如何处理房地不动产登记历史遗留问题，提出了破解思路和解决办法。
关键词：不动产登记；遗留问题
1.不动产登记历史遗留问题的现状1.1政策规范性问题1.1.1土地、房屋相关权源凭证材料缺失问题。主要表现为有房产证无土地证，地上房屋虽然有建筑许可证等批件，但所占土地无合法审批手续；有的已办理了土地证，但地上房屋因项目竣工验收手续不全，或未经规划核实确认等原因造成无法办理不动产权证。且时间跨度较大，既有土地管理法和城乡规划法实施之前的历史存量房地产，也有近阶段违规违法所形成的房地产。1.1.2.土地、房屋审批与实际不一致问题。项目开发商擅自改变规划条件、用途，增加容积率，批少建多、超用地红线建设及延期竣工的，无法通过工程复核验收，导致不能办理权证。1.1.3.在非住宅用地上建设住宅的登记问题。非住宅用地上建有部分住宅，且该房屋已房改给个人，有的已办理了房产登记。无法从现有工业用地权利人名下分割办理用途变更及转让等手续。1.1.4.关于宗地的分割与合并问题。部分房屋压（或超越）宗地红线，需将相邻宗地（两宗地均为同一权利人）合并成一宗地，但两宗地土地性质、年限或用途不一致，无法合并。1.1.5.房地产开发项目重复抵押问题。实施不动产统一登记前，房地产开发项目的土地大多已在土地管理部门办理土地抵押登记，在未注销土地抵押的情况下，只是简单征得土地抵押银行同意后，房地产公司就进行房屋预售，此后按揭购房业主又办理了预售商品房抵押权预告登记。上述做法实际形成同一物权重复抵押情况。如果到期开发企业无力还贷，银行在土地抵押款无法偿还时也不愿注销土地抵押权，则购房群众将无法顺利办理分户不动产权证。1.1.6.建设项目中公共基础性设施的登记问题。小区社区用房、物业用房、公共设施用房及幼儿园、学校等配建工程，其产权人如何界定，如何进行登记等都存在问题。1.2业务操作性问题1.2.1受理抵押登记范围问题。包括在受理不动产抵押登记时，对抵押权人主体资格怎么认定，民间借贷抵押能否办理。对上述情况各地在实际操作中掌握的标准不一，常引发企业群众的投诉。1.2.2.注销登记问题。不动产统一登记实施前，因征收（拆迁）导致不动产已
灭失但未办理注销登记的；或因其他原因房屋拆除（如危房避险）或倒塌的，原权利人能否直接申请办理土地使用权或房屋所有权注销登记。
1.2.3.原土地、房屋登记内容信息不一致问题。如因土地用途和房屋登记用途依据标准不一，导致两者登记用途不一致；又如原土地、房屋登记地址不一致；还有些单层独占土地的老房子，土地登记面积和房产发证面积一般也存在差异。
1.2.4.土地、房屋权利人不一致问题。因房地权证变更不同步，环节缺失导致房地权利主体不一致，现房屋权利人无法申请房地一体的不动产登记。
1.2.5.登记信息与实际现状不一致问题。如有的已登记房屋已灭失（含部分灭失），或部分发生新建、改建、翻建、加层等时，如何办理转移登记；又如已登记房屋（以幢为单位）实际已拆除（或部分拆除）如何办理抵押登记等问题。
1.2.6.未办理继承公证的不动产登记问题。原国土资源部印发的《不动产登记操作规范（试行）》只是作了比较原则性的规定，如何在实践操作中尽到合理审慎的审查义务各地理解不一。
1.2.7.离婚析产单方当事人要求变更不动产归属问题。实践中存在离婚析产一方要求变更或撤销财产分割但一方不愿配合办理的情况。
1.2.8.变更登记与转移登记的区分问题。因现有权利主体的变化多样性，实践中权利人名称变化时，对其是不同权利人之间的物权转移还是单纯更名，不太容易把握。
1.2.9.司法处置的不动产原权利人共有关系查询认定难问题。在对经司法途径拍卖的住宅类不动产办理转移登记时，往往已无法联系原不动产权人，导致无法核实该户不动产权情况，给受让人办理交易过户时税额的核定带来困难。
2.妥善处理有关历史遗留问题的思路2.1对政策规范性问题采取调查卷宗、实地踏勘、群众走访等方式，摸清底数，找准症因。并会同当地党委政府向上级党委政府或不动产登记业务主管部门请示报告，上下联动、及时研究起草处理政策或解决操作规范，确保此类问题妥善处理。2.2对业务操作性问题通过市级部门出台切合实际的操作规范来解决。由各地自然资源主管部门及不动产登记服务中心，分层级建立健全疑难业务会审制度，明确办理意见。建立自然资源、住建等部门间的联合协调处理机制，定期会商研究登记工作中遇到的疑难历史遗留问题，提出妥善处理意见，报请人民政府出台政策，使同类问题有据可依。2.3对技术保障性问题进一步加快推进不动产登记标准化体系建设，制定切合实际的不动产权籍调查和成果审核工作机制，从业务事项设置、服务规范、业务培训、制度建设等方面形成行业标准，确保业务规范统一，登记操作行为合法合规。不断优化不动产登记信息系统平台，消除系统漏洞，提升操作便捷度，满足不动产登记业务办理的需要。3.实践与建议3.1加强领导，建立疑难问题处理工作机制面对层出不穷的疑难登记问题，需要建立一套较为完善的处理工作机制，确保企业和群众的诉求能够有机构有人员及时予以处理解决。从泉州市各地的实践情况看，一是要在各不动产登记办事大厅统一设置疑难问题兜底处理窗口或办公室，实行值班长制度，由各不动产登记服务中心主任任总值班长，中层以上领导
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