物业管理存在主要问题及措施建议 物业管理存在问题及措施建议一、存在主要问题分析（一）政策法规及体制的落实1．《##市物业管理办法》及相关配套文件刚实行两年，政府各职能部门、建设单位、物业服务企下面是小编为大家整理的物业管理存在主要问题及措施建议 ,供大家参考。
物业管理存在问题及措施建议
一、存在主要问题分析
（一）政策法规及体制的落实
1．《##市物业管理办法》及相关配套文件刚实行两年，政府各职能部门、建设单位、物业服务企业及业主对落实办法还处在一个探索使用的阶段，完全落实的社会环境还不成熟。
2．街道、乡镇、建委、规划、城管、园林、工商、市政等行业主管部门及电、水、燃气、暖等各专业监管部门对物业纠纷联合调处机制不健全、不到位。
3．业主大会是物业管理的核心和主体，而街道办及乡镇业主大会推进工作进展缓慢，并且成立的业主大会发挥作用不明显。
（二）物业费
1．收费标准太低。许多小区收费只有0．55元钱/平米，这是许多年前经济适用房的标准。
2．收缴率极低，并且逐年下降。
（三）业主
1．公房转变成私房，推行市场物业管理，个人利益和集体利益有所调整，以前企业或单位实行物业管理，不交物业费，现在个人缴费，业主有偿消费的概念没有形成，恶意拖欠物业费。
2．部分老旧小区业主不交物业费。
3．低收入群体（如房改房业主、农民进城业主、破产企业职工、拆迁上楼业主等）经济承受能力有限，交不起物业费；
4．业主以各种服务理由不到位而拒绝交物业费；
5．有些业主通过二手房买卖逃避物业费；
6．业主依靠政府心理严重，没有认识到物业服务是市场经济条件下民事行为；
7．业主行为不规范，“四乱”现象普遍存在：乱停乱放车辆、乱搭乱建违章建筑、乱栽乱种破坏绿地、乱堆乱放杂物侵
占共公空间。
（四）老旧小区
诸多90年以后的老旧小区设施设备严重老化及设施设备不足，影响业主安全：一是楼宇、道路等物业日渐陈旧，供电、供水、电子和消防等设备及公共设施不断老化，地下管网年久失修,排污能力较差；二是供配电设备设计不足，导致事故隐患增多（电动车私自接线充电）；三是缺乏活动场所、垃圾中转和公共厕所；四是停车位严重短缺，导致小区车辆乱停放，影响小区管理秩序和安全。
（五）物业服务企业
1．企业资质等级低、企业规模小、服务面积少、效益普遍低，80%企业入不敷出，经营亏损严重。
2．企业收缴物业费困难，导致服务标准下降，形成恶性循环。
3．企业工资低，专业人才匮乏，服务意识落后，居高不下的用工成本，再加上物业费难以收缴，使得物业服务企业陷入工资水平低和员工流失率高的恶性循环中。
4．收费标准低，制约企业发展：服务费标准偏离市场轨道，政府也没有在价格政策上给予物业管理行业以适当的支持，业主给予的压力又使得物业服务企业不敢涨价，导致企业效益偏低、服务质量下降、业主投诉增加。
（六）建设单位
1．建设单位遗留问题多，如：工程质量问题、未竣工提前入住、小区未封闭、无雨水排放设施、未配置物业用房及业主大会用房、垃圾站未设置、自行车棚未建、绿化工程未做完、临时用电、延期交房等。
2．开发主体混乱，责任难于落实，如为了税收，单个项目成立企业，建设完成后，企业就倒闭、破产或注销；挂靠开发
责任无法落实。
3．保修期内的质量问题无法彻底解决，把许多遗留问题留给物业服务企业，然后开发商一走了之。
四、措施及建议
（一）明确职责，建立纠纷调处机制；
（二）政府扶持，推进业主大会组建；
（三）综合验收，减少开发遗留问题；
（四）加强收费，规范物业收费机制；
（五）宣传培训，落实物业管理体制。
（一）明确职责，建立纠纷调处机制。
1.住建委职责，负责本行政区域内物业活动的监督管理工作和行政许可事项。
2.街道办、乡镇职责，负责对辖区内业主大会、业主委员会的成立及活动进行协助、指导和监督，协调处理纠纷。
3.其他相关部门（《##市物业管理办法》第三条）
：供水、排水、供电、供气、供热、环境卫生、园林绿化、停车管理、秩序维护、设施设备维护等专项服务的行业主管部门和专业监管部门依法按照职责负责相关监督管理工作。
建议：
1．在街道及乡镇层面设立物业管理机构，牵头负责相关工作，协调处理物业纠纷。
2．建立逐级调解制度：社区调解简单的纠纷，街乡调解复杂的纠纷，县调解重大疑难纠纷。
3．法院或司法所在法律层面可采用简易程序调解、审理物业纠纷案件，加大对业主行为的约束。
（二）街道及乡镇积极推进业主大会、业主委员会的组建工作，发挥业主大会的作用。
建议政府对建立业主大会、业主委员会实行经费补贴制度。
业主大会的主要作用：
1.制定或者修改管理规约、业主大会议事规则；
2.选举或者更换业主委员会委员；
3.确定或者变更物业管理方式、服务内容、服务标准和收费方案；
4.选聘、解聘物业服务企业或者不再接受物业服务企业事实服务；
5.筹集、管理和使用专项维修资金；
6.决定物业共用部分的经营方式，管理、使用物业共用部分经营收益。
7.申请改建、重建建筑物及附属设施；
8.申请分立或者合并物业管理区域；
9.改变或者撤销本物业管理区域内部分业主、业主委员会做出的与业主大会决定相抵触的协议；
10.督促业主依据法律法规规章和管理规约安全使用房屋；组织对房屋建筑的日常检查活动；配合相关行政部门对房屋建筑安全检查工作；负责治理房屋建筑安全问题；
11.对业主违反法规和管理规约、业主大会议事规则的行为，可以向人民法院起诉；
12.决定物业管理区域内的其他重大物业管理事项。
（三）严格各职能部门的综合验收制度，减少新开发项目的遗留问题。
严格综合验收制度，减少开发遗留问题。
（四）加强收费，规范物业服务收费机制。
1．老旧小区、回迁小区、单位自管房及经济适用房等实行政府指导价，此价格由价格主管部门制定标准及浮动幅度，两年公布一次。
2．新建小区物业费标准依据评估结果进行，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。
3．二手房交易市场控制业主逃避物业费。
4．发挥党员、公职人员建设和谐社区的模范带头作用，建立机关、事业单位工作人员欠费抄告制度。
5．司法部门设立物业物业费纠纷快速受理通道，加大物业费拖欠的受理。
（五）《##市物业管理办法》及其配套文件的宣传培训力度。落实、完善物业管理的长效机制。
1.提高企业管理水平，强化企业服务意识。
2.提高业主的认识，更新观念。知晓物业服务是合同约定的市场行为，明白业主在物业服务中的权利和义务，提高依法维权的意识。长期计划经济体制的影响，居民已习惯于福利消费住房，强调享受权利，拒绝承担义务，这种观念必须改变。物业管理是一种服务，服务也是商品，也需要用货币进行交换。物业管理公司是企业，企业经营以赢利为目的，我们可以把利润率控制在最低限，但不能让企业亏本经营。如果物业管理所需经费长期不能落实，那么物业管理企业难以为继，对业主也不会有什么好处。因此只有居民提高对物业管理的商品消费观念，加之物业企业自身的努力和社会各方面的支持，才能使物业企业的经营运作实现良性循环，健康、迅速的发展。
3.制定扶持政策，促进企业的健康发展。
二〇一二年十月二十六日
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